mardi 18 juin 2013

Bail gratuit

L’occupant à titre gratuit d’une maison peut-être expulsé.
Un cadre laisse à un ami la jouissance gratuite d’une maison, sans signer aucun contrat. L’ami paie charges, taxe foncières, assurances, entretien courant, et donne même une petite indemnité.
Subitement, le propriétaire subit un revers de fortune tandis que l’ami ne paie plus rien depuis longtemps. Il demande à l’occupant de laisser la maison pour pouvoir s’y installer avec sa famille. L’ancien ami refuse. Comment l’obliger à quitter les lieux ? Le cabinet a présenté au tribunal d’instance du Mans plusieurs arguments. La mise à disposition est-elle un prêt gratuit, un commodat ? Non : car il y a eu paiement d’une indemnité au début. Même faible, ces paiements sont considérés comme des loyers.
L’occupant à titre gratuit a donc été considéré comme locataire ordinaire. Et comme il est dans une situation de loyers impayés, le tribunal a prononcé la résiliation du bail d’habitation aux torts de l’ancien ami, considérant que ne pas payer les loyers constitue un manquement grave aux obligations pesant sur le locataire. Le tribunal a prononcé son expulsion et l’a condamné à payer les arriérés et les frais de la procédure.


lundi 17 juin 2013

Pour faire un testament

Le testament d’une personne âgée et malade est nul.
Pressée par son neveu, une dame 85 ans a rédigé un testament en sa faveur, alors que son entourage a remarqué la baisse de ses facultés intellectuelles, voire un commencement de maladie d’Alzheimer.
Les héritiers de la testatrice ont consulté le cabinet pour attaquer le testament.
« Pour faire un testament, il faut être sain d’esprit », édicte l’article 901 du code civil.
Le testament a pu être annulé grâce à un certificat médical qui atteste d’un début de maladie.
L’annulation obtenue devant le tribunal de grande instance du Mans a été confirmée par la cour d’appel d’Angers.
Voici nos arguments qui ont été retenus par le tribunal :
Plusieurs témoins attestent que la dame a « perdu la tête »
Peu importe que la dame n’ait pas été sous curatelle ou sous tutelle.
Du rapport médical il ressort que la dame souffre d’une démence sénile aggravée par un alcoolisme.
Les personnes âgées dont les facultés cognitives s’altèrent sont facilement influençables.
Cette détérioration intellectuelle entraine un discernement altéré et ne lui permet pas de se déterminer librement. Elle n’est pas en pleine connaissance de la portée du legs qu’elle fait.
Pour ces raisons, le tribunal a donné raison aux héritiers et mis les frais de procédure à la charge du neveu.

dimanche 16 juin 2013

Vente immobilière avec procès en cours

Vente immobilière avec procès en cours.
Muté à l’étranger, un habitant de Château du Loir vend sa propriété alors qu’un procès est en cours à cause de malfaçons dans les travaux de rénovation qui viennent d’être réalisés.
Dans l’acte de vente, il est précisé que le vendeur s’engage à poursuivre les procédures à l’encontre des entrepreneurs.
Le procès en malfaçon ne débouchant pas, l’acquéreur tente de faire condamner le vendeur à réaliser les travaux de reprise. Le vendeur consulte le cabinet du Mans.
Le litige concerne en définitive l’interprétation du contrat de vente. Quel effet peut avoir la clause ci-dessus ? Voici ceux de nos arguments que le tribunal retient.
La clause est à l’évidence contradictoire. La finalité de l’acte de vente est de transférer l’entière propriété sur un bien immobilier à compter de la formation du contrat de vente. Dès lors que la vente est parfaite, le vendeur est dépossédé de ses droits de propriété. Il ne dispose plus alors de la oindre qualité pour agir en responsabilité à l’encontre des entrepreneurs de l’ouvrage. Ses droits sont intégralement transférés à l’acquéreur. Il en résulte que la clause ci-dessus est dépourvue de sens et de toute portée juridique. Il appartient donc à l’acquéreur de reprendre l’action contre les entrepreneurs pour qu’elle puisse valablement se poursuivre.
Aucun manquement contractuel ne peut donc être retenu contre le vendeur et l’acheteur est par conséquent débouté et condamné aux frais de l’instance.

vendredi 14 juin 2013

Contrat d’isolation

Contrat d’isolation du grenier dans un château en Mayenne.
Une entreprise spécialisée en isolation démarche à domicile une personne âgée et lui fait signer la vente et la pose d’isolation d’habitation par projection d’ouate cellulosique sur le plancher du grenier de son château sur une épaisseur de 30 cm.
A l’issue des travaux, un procès verbal sans réserve est signé et le prix payé. Toutefois la rapidité d’accomplissement de la prestation éveille des doutes chez le client qui consulte notre cabinet d’avocat de La Flèche. Nous faisons réaliser une expertise qui constate que l’isolation n’est pas plane et qu’en plusieurs endroits la répartition n’est pas correcte, l’épaisseur variant de 12 à 32 cm, ce qui entraine une incidence importante sur la résistance de l’isolant.
Le tribunal de Laval a retenu notre argumentation et décide que le non respect du contrat et une exécution non-conforme aux règles de l’art engage la responsabilité contractuelle de l’installateur, en application des articles 1134 et 1147 du code civil. Il condamne l’entreprise à rembourser le montant du coût des travaux et à payer les frais de procédure.
 


mardi 11 juin 2013

Servitude de vue

Un ancien manoir construit vers 1500 domine à l’arrière l’ancien cimetière du village. La façade n’a pas changé depuis le XVe siècle et présente toujours ses petites ouvertures d’origine, avec leurs cadres à arêtes chanfreinées, et même son enduit d’origine. Mais l’abandon du manoir a entrainé la ruine des menuiseries. Un acquéreur courageux décide de le restaurer et restitue des menuiseries vitrées aux fenêtres.

La mairie a vendu l’ancien cimetière à un particulier qui y a bâti maison, il y a quelques décennies. C’est le propriétaire de cette maison qui se plaint aujourd’hui des nouvelles fenêtres du manoir. Il affirme que sans autorisation de travaux, le propriétaire du manoir a ouvert une vue sur son jardin en aménageant cette ouverture avec une menuiserie qui ne possède aucun treillis de fer à mailles avec un châssis qui n’est pas fixe avec un verre translucide. Cette ouverture est à hauteur d’homme, pour les occupants du manoir qui regardent ainsi en toute liberté dans son jardin. Il estime que le propriétaire du manoir a aggravé la servitude de vue et contrevenu aux articles 676 et suivants du code civil.

Pour organiser la défense du restaurateur du manoir, nous sollicitons un architecte du patrimoine qui établit un certificat : « ces  ouvertures conservent leur encadrement en pierre à arêtes chanfreinées ; l’enduit qui les entoure est très ancien et n’a pas été refait au cours des siècles ; les menuiseries d’origine sont de simples volets mobiles ».

Du coup le tribunal de Grande Instance du Mans reconnaît que les ouvertures sont  des vues très anciennes, et non des jours de souffrance. Par suite, il valide les travaux de restauration du manoir et la pose de châsses ouvrants et vitrage transparent. Bien plus, s’agissant de vues existant depuis l’origine de la construction, le tribunal condamne le voisin à retirer les obstacles et obturations qu’il avait installées, sous astreinte. Il laisse les frais à la charge du voisin.